🏗️ Reformas integrales

Las fases reales de una reforma integral (y por qué el orden importa)

Una reforma integral bien ejecutada sigue siempre la misma lógica constructiva, independientemente del estilo o presupuesto: primero se vacía y se abre la vivienda, después se renueva todo lo que va oculto tras paredes y suelos, y solo al final se cierra y se decora. Alterar este orden —por ejemplo, alicatar antes de tener cerradas las rozas de electricidad, o montar la cocina antes de rematar el pavimento— es la causa más habitual de retrabajos y sobrecostes.

La secuencia habitual en España es: protección de zonas comunes y desmontaje de mobiliario y sanitarios existentes; demolición de tabiques, suelos y alicatados a sustituir; instalaciones nuevas en regata (fontanería, electricidad, saneamiento y, si aplica, gas y climatización), momento en el que también se ejecutan refuerzos estructurales si el proyecto lo requiere; levantamiento de la nueva tabiquería y falsos techos; revestimientos (alicatado primero, solado casi al final para no dañarlo con el resto de oficios); carpintería interior y exterior; pintura; y, por último, montaje de sanitarios, mecanismos eléctricos, mobiliario de cocina y encimera, seguido de la limpieza fin de obra.

• Protección y desmontaje
• Demolición y retirada de escombros
• Instalaciones nuevas (fontanería, electricidad, saneamiento, gas)
• Albañilería, tabiquería nueva y refuerzos estructurales si aplica
• Alicatados y falsos techos
• Solados (casi al final, para no dañarlos)
• Carpintería interior y exterior, pintura
• Montaje final: sanitarios, mecanismos, cocina, encimera y limpieza de obra

Qué incluye —y qué no— un presupuesto de reforma integral

En el sector de la reforma en España existe un desfase habitual entre lo que el cliente entiende por “reforma integral” y lo que técnicamente contempla un presupuesto. Lo que casi siempre se incluye es la demolición y retirada de escombros con gestor de residuos autorizado, la redistribución y nueva tabiquería, la renovación completa de electricidad y fontanería (adaptadas a normativa vigente), los revestimientos de suelo y pared, la carpintería, la pintura, y el montaje de sanitarios y muebles de cocina (aunque no siempre la encimera o los electrodomésticos).

Lo que con más frecuencia queda fuera —y genera sorpresas si no está explícito por escrito— son los electrodomésticos, el mobiliario decorativo y la iluminación decorativa, las tasas municipales y el ICIO, el proyecto técnico visado o la tramitación de licencia cuando es necesaria, y cualquier reparación estructural oculta que solo aparece al empezar a demoler (tuberías en mal estado, humedades, vigas dañadas). Ninguna de estas exclusiones es un problema en sí misma; el problema aparece cuando no se explican por escrito y aparecen a mitad de obra como partida “extra”.

• Normalmente incluido: demolición, gestión de residuos, tabiquería, electricidad, fontanería, alicatado, solado, carpintería, pintura, montaje de sanitarios y mueble de cocina
• Normalmente excluido salvo pacto expreso: electrodomésticos, mobiliario decorativo, luminarias decorativas, licencias y tasas municipales, proyecto técnico, reparaciones estructurales ocultas

Plazos realistas: cuánto dura una reforma integral según el tamaño de la vivienda

El plazo depende del tamaño, del alcance (si hay o no redistribución de espacios) y del estado de partida del inmueble, pero hay rangos que se repiten en la práctica del sector. Para un piso de 70-90 m² sin grandes cambios de distribución, la obra en sí suele durar entre 6 y 10 semanas; a eso hay que sumar entre 3 y 8 semanas previas de proyecto, presupuesto y tramitación del permiso municipal, con lo que el proyecto completo, de principio a fin, suele rondar los 2-4 meses.

Para una vivienda unifamiliar de 150 m², si la reforma implica redistribución de espacios y renovación completa de instalaciones pero sin obra estructural mayor, lo habitual es entre 3 y 6 meses de obra. Si además hay refuerzo estructural, ampliación de superficie o rehabilitación de elementos antiguos, el plazo puede extenderse a 6-12 meses. En ambos casos, la velocidad de decisión del propietario (elección de materiales, cambios de última hora) es uno de los factores que más alarga los plazos en la práctica.

Licencias en Madrid: licencia de obra vs. declaración responsable, y el ICIO

Desde junio de 2022, el Ayuntamiento de Madrid regula todas las intervenciones urbanísticas mediante la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM). La declaración responsable es el trámite habitual para reformas de interior que no afectan a la estructura, la fachada ni elementos comunes del edificio: reforma de cocina o baño sin mover bajantes ni muros de carga, cambio de suelos, tabiquería no estructural, o renovación de electricidad y fontanería por los mismos trazados existentes. Se presenta ante el Ayuntamiento y permite empezar la obra de forma prácticamente inmediata tras el registro, sin esperar autorización previa.

La licencia de obra (mayor) es obligatoria cuando la intervención afecta a elementos estructurales —apertura de huecos en muros de carga, modificación de fachada, cambio de uso o ampliación de superficie— y exige un proyecto técnico visado por un colegio profesional. Su tramitación en el municipio de Madrid suele tardar entre 3 y 6 meses. En ambos casos hay que liquidar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): desde la Ordenanza Fiscal 7/2023, el tipo es del 3,75% sobre el presupuesto de ejecución material, y se exige tanto si se tramita licencia como declaración responsable.

• Declaración responsable: reformas de interior sin tocar estructura ni fachada; inicio de obra inmediato
• Licencia de obra mayor: afecta a muros de carga, fachada o cambio de uso; proyecto técnico visado; 3-6 meses de resolución en Madrid capital
• ICIO: 3,75% sobre el coste real de la obra (Ordenanza Fiscal 7/2023), obligatorio en ambos casos

Errores más comunes al contratar una empresa de reformas (y cómo evitarlos)

El error más repetido es elegir la empresa solo por el precio más bajo del presupuesto total, sin comprobar si ese precio recoge el mismo alcance de trabajo que las demás ofertas. Muy relacionado con esto está aceptar presupuestos verbales o sin desglose por partidas: lo que no está por escrito no existe. Empezar la obra sin haber presentado la licencia o declaración responsable correspondiente es otro fallo grave, porque el Ayuntamiento puede sancionar y paralizar la obra si detecta la irregularidad.

Conviene aclarar una confusión habitual: el seguro decenal que exige la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) es obligatorio sobre todo en obra nueva; en la mayoría de reformas de vivienda no es legalmente exigible, salvo que se prevea vender la vivienda en los diez años siguientes a una intervención estructural relevante. Lo que sí debe exigirse siempre es el seguro de responsabilidad civil de la empresa constructora.

• No comparar el mismo alcance de trabajo, solo el precio final
• Presupuestos verbales o sin desglose por partidas
• Empezar la obra sin licencia o declaración responsable presentada
• No exigir el seguro de responsabilidad civil de la empresa
• No fijar plazos ni penalizaciones por escrito en el contrato
• Abandonar el seguimiento de la obra una vez iniciada

Cómo comparar presupuestos entre varias empresas de reformas

Dos presupuestos con el mismo importe final pueden esconder alcances de trabajo completamente distintos, así que comparar solo la cifra total es el error de fondo. Lo correcto es exigir a todas las empresas el mismo nivel de desglose: mano de obra y material separados por partida, marca y modelo de los materiales relevantes, y fecha de entrega comprometida por escrito.

Hay preguntas concretas que conviene formular antes de decidir: ¿el precio es cerrado o estimativo? ¿incluye la gestión de residuos con gestor autorizado? ¿incluye las licencias y tasas municipales, o van aparte? ¿qué queda expresamente excluido? La experiencia del sector es clara: lo que falta en un presupuesto —normalmente instalaciones, impermeabilización o gestión de residuos— es justo lo que más tarde se acaba cobrando como partida extra durante la obra. En Reforma Pura Vida entregamos siempre presupuesto cerrado y desglosado por partidas, con exclusiones explícitas por escrito.